(24/03/20) 삼성 POP Today : 부동산/건설 PF 시장 점검

본 자료는 개인이 내용 정리한 자료 입니다. 절대 종목 추천에 대한 내용이 아닙니다.

모두 투자 결정은 투자자 본인의 책임하에 투자 진행을 각 개인 상황 맞게 진행 하세요

 

• 미분양 증가, 회사채 시장의 랠리 마무리 등으로 분양 및 금융시장은 비우호적
• 4월 위기설이 반복된 이유는 이 시기 유동성 랠리와 기업 실적 발표가 종료되기 때문
• 수차례 위기를 겪으며 대응 능력은 강화됐으나 역설적으로 PF 후유증 장기화를 초래

 

1. 4월 앞두고 리스크 점검
   • 시공사 : 태영건설 자본 잠식
   • 100위권 시공사들 법정관리 신청등 이벤트 발생
   • 저축은행 2023년 5천억원 순손실 기록 8년만에 적자 전환
   • 브릿지론 집중됐던 PF 리스크는 21~22년 착공 연장 준공 임박하며 본 PF 로 리스크 확대 전망
   • 최근 분양 및 금융 시장은 비우호적
     • 12월 부터 미분양 증가세
     • 연초효과로 인한 회사채 랠리 마무리 되며 크레딧 스프레드 확대 예상
     • PF 사업장 구조조정 시장되는 시점이라 충분한 유동성 확보 못한 기업과 후순위 중심 player 들 리스크 확대 가능성 잠재
2. 4월 마다 반복되는 위기설 이유
   • PF 시장에 부정적 이벤트 출현시 자금 시장 불안 나타날수 있는 환경
     • 근거 없는 4월 위기설은 경제 해야함
   • 4월 위기설 이유는 매년 3~4월 유동성 랠리 종료되며 자금 수급이 타이트 해짐
   • 외감 기업 실적 발표 불안한 모습 반복
   • 과거 시공사 이벤트 집중됐던 시점도 3~4월 이었음
     • 2011년 3월 LIG 건설 법정관리 신청
     • 2024년 4월 벽산걸설 파산 선고등
   • 시장과 금융 당국 이를 충분히 인지하고 있음
     • 작년 대손 반영과 자금 수혈 진행
   • 4월 극단적 상황이 한꺼번에 나타나기 보다 PF 리스크는 만성적으로 시장 부담 요인
3. 시공사 리스크 확대중, 대형사는 대비
   • 준공 몰릴 2024년 유동성 리스크 대비 위해 최근 시공사 자금 수혈 이루어짐
   • 회사채발행
   • 롯데건설 시중은행과 조성한 2.3조원 규모 ABCP 매입 펀드 등 상위사 유동성 확보
   • 2분기 주요 변수는 5월 기업개선 계획 수립해야 하는 태영건설 워크아웃 원활한 진행여부
4. 건설업 보수적 시각 지속 필요
   • 4분기 대우건서 미분양 관련 대손 1,100억원 선반영
   • 브릿지론 리스크 상존 가운데 미분양 증가로 본 PF 노출도 건설사 리스크로 부각
   • 우발 채무로 인식하지 않았던 책준 확약도 포함해야 한다는 의견 제기
     1. 분양회복이 쉽지 않은 가운데
     2. 주택 원가율 안정화도 단기에 기대하기 어려움
     3. 운전자본 관리 중요해진 상황에 PF 익스포저가 자본및 현금 대비 낮은 기업 위주로 선별하는 포트폴리오 구축 필요
5. 예측하지 못했던 이벤트 가능성
   • 구조조정 손실 인식 본격화될 시기
   • PF 익스포저가 높은 제2금융권과 하위 시공사 체력 약화 후유증
   • 하반기 갈수록 더 두드러지겠으나 손실 인식은 흡수 가능한 수준으로 점진적으로 이뤄질 전망
   • 신용 경색으로 전이되지 않기 위해 예상되는 정책 대응
   • 금융권 선제적 자본 확충
   • 시공사 유동성 확보 등
   • 이런 고려 시 4월 모든 리스크가 한꺼번에 표면화 될 가능성은 낮음
   • 취약해진 시장 펀더멘털 고려시 예측하지 못한 곳에서 부실 나타날 리스크 상존
     1. 역사적으로 리스크 현실화는 예상치 못했던 주체에서 나타났고
     2. 금융 위기 이후 PF 참여 주체 확장되며 리스크 파급 경로 예상 어려움
     3. 다수 위기 겪으며 시장 위기 대응력 강화됐지만 역설적으로 PF 후유증 장기화 초래 할수 있음
6. 이번 PF 위기 특징 : 다수 참여자가 PF에 노출
   • 3월말 기준 국내 PF 잔액 134조원
   • 금융당국이 직접 감독하는 6개 금융업권 기준으로 새마을금고와 상호금융등 포함 시 200조원 육박 추산
   • 금융위기 당시에는 PF 부실로 인한 손실이 시공사, 저축은행, 시중은행에 집중되는 구조
   • PF 시장 참여 주체가 크게 늘며 리스크 분산이라는 긍정적 측면
   • 과거 대비 많은 주체가 PF 리스크 노출되었다
   • 참여자 많아지며 부실 표면화 경로가 과거 대비 복잡
   • 시장이 인지 하지 못했던 이벤트 나타날 경우 시장 충격 줄 가능성 높다
   • 2024년은 2021년~2022년 착공한 현장 완공 단계로 본PF 로 위험이 전이 될수 있는 시기
   • 브릿지론 대비 본PF 는 규모가 큰데다, 다수 현장이 2022~2023년 발생한 원가상승, 원자재 수급차질, 분양율 저하등으로 공사 지연
   • PF 사업장 정리의 휴유증 예상

 

 

건설사들 선제적 유동성 확충 현황

• 연초 효과로 강했던 회사채 랠리가 마무리 국면 진입
  • 비우량 회사채와 여전채의 금리 상승 예상
• PF 이벤트 발생 시 자금 시장 불안 나타날 가능성 있음
• 시공사 리스크 확대 될수 있는 시점 이지만 상위 시공사 선제적 유동성 확보는 안도 요인
• 2022년 말 롯데건설과 태영 건설 동시 리스크 발생
• 롯데건설 즉각적인 펀드 조성 (메리츠펀드)과 계열사 지원으로 리스크 축소
• 지난 2월 시중은행 참여한 2.3조원 ABCP 펀드 조성해 2023년 초 조성한 메리츠 펀드 대비 금액을 0.8조 늘림
• 만기도 14개월에서 3년으로 장기화
• 향후 시공사 크레딧 변별 요인은 계열사 지원 능력이 될 전망

 

 

자산담보부 기업어음 (ABCP)

• 대출 또는 매출 채권과 같은 자산 풀로 뒷받침되는 단기 투자수단
• 높은 신용 품질과 낮은 위험으로 머니마켓펀드와 같은 기관 투자자들에게 인기있는 투자 선택
• 기존 ABCP 단점 보완 프라임 중심 PF-ABCP 등장

 

PF-ABCP

• 기존 ABCP 보다 투명하고 리스트 적도록 설계된 ABCP 유형
• PF-ABCP 의 기초자산이 자동차대출,신용카드 매출채권, 장비리스등 우량자산으로 제한
• 2007년~2008년 금융위기 주요 원인인 서브프라임 또는 저등급 자산 노출 제한
• 특수 목적회사가 발행
• 원매자로 부터 우량 자산 풀 매입하여 투자자에게 ABCP 발행
• 일반적으로 파산-원격 법인으로 구조화
• 특수목적회사의 자산과 부채가 발행자및 거래에 관련된 다른 당사자와 법적으로 분리
• 채무 불이행 또는 파산시 투자자 추가적인 보호 계측 제공